. Acquisto di immobili da costruire: la Consulta chiarisce che il D.Lgs. n. 122/2005 si applica solo se c'è almeno il permesso di costruire

Con l'allegata Sentenza, la 32/2018 depositata il 19 febbraio 2018, ed in via di pubblicazione in G. U., la Corte Costituzionale è intervenuta in merito all'ambito d'applicazione del decreto legislativo 20/06/2005, n. 122, che reca Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.

Con la pronuncia allegata la Corte ha respinto i dubbi di legittimità costituzionale sollevati dal Tribunale ordinario di Siena con una ordinanza del 23 giugno 2015 in merito agli artt. 1, comma 1, lettera d), 5 e 6, comma 1, lettera i), del D.Lgs. 122, 

Con riferimento alla prima disposizione, il giudice di Siena riteneva che essa, nel definire «immobili da costruire» gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità, esclude dall’ambito applicativo della normativa di protezione i contratti di acquisto di immobili per i quali non sia stata ancora depositata domanda di permesso di costruire, anche nelle ipotesi in cui il mancato ottenimento di tale permesso sia previsto quale condizione risolutiva della stessa pattuizione.

Tale esclusione, secondo il tribunale, sarebbe stata in contrasto con l’art. 3 Cost. per disparità di trattamento, in quanto disciplinerebbe diversamente situazioni omogenee: quella di chi acquista prima che il permesso di costruire (o altra denuncia o provvedimento abilitativo) sia stato richiesto e quella di chi acquista dopo tale momento, escludendo, nel primo caso, l’applicazione della tutela che viene assicurata dal decreto solo nella seconda ipotesi.

Per le stesse ragioni, il tribunale dubita della legittimità costituzionale dell’art. 6, comma 1, lettera i), che, nell’indicare il contenuto necessario del contratto preliminare di immobile da costruire, ripete la distinzione tra le due ipotesi considerate, nonché dell’art. 5 [recte: 5, comma 1], nella parte in cui, nel determinare i limiti di applicabilità della disciplina di protezione, fa riferimento alla circostanza che il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del decreto legislativo.

Ma la Corte Costituzionale rileva come già con la legge delega (2 agosto 2004, n. 210) il legislatore non ha inteso dare una protezione generalizzata, avendo inserito tra i principi e criteri direttivi della delega, la previsione dell’obbligo del costruttore di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna, prima della stipula del contratto preliminare d’acquisto, di una fideiussione di importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo riscosso e da riscuotere prima della stipula del contratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione verso gli acquirenti, persone fisiche, di immobili da costruire.

Nell’esercizio di tale delega il Governo ha adottato il citato d.lgs. n. 122 del 2005, che tutela attraverso la previsione del rilascio della garanzia fideiussoria gli acquirenti, persone fisiche, di immobili da costruire, ha ripetuto quella già contenuta nella legge di delega, secondo cui sono tali gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Tale definizione di «immobile da costruire» è quindi pienamente corrispondente al contenuto della legge di delega che – come già rilevato – parimenti fa riferimento ai medesimi immobili ed esprime una scelta del legislatore di politica regolatoria del mercato immobiliare.

Infine la Corte rileva che «Rientra ... nella discrezionalità del legislatore perimetrare l’apparato delle garanzie ... riferendo la loro applicazione alla compravendita di immobili la cui futura costruzione già si collochi nell’alveo del rispetto della normativa urbanistica per essere stato almeno richiesto il permesso di costruire senza che dal principio di eguaglianza (art. 3, primo comma, Cost.), ... dedotto dal giudice rimettente, possa farsi derivare un’esigenza costituzionale di parificazione mediante l’estensione delle stesse garanzie anche alla diversa fattispecie della vendita di immobili da costruire per i quali non sia stato neppure richiesto il relativo permesso.»

 

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